Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2025 plant die Regierung eine deutliche Verschärfung der Grunderwerbsteuerregelungen für Share Deals. Ziel ist es, bestehende Unterschiede zwischen Asset und Share Deals zu beseitigen.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75 %: Aktuell wird die Grunderwerbsteuer bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst. Künftig soll diese Schwelle auf 75 % gesenkt werden. Damit löst bereits der Erwerb bzw die Vereinigung von 75 % der Anteile die Grunderwerbsteuer aus.

Zusammenrechnung verbundener Erwerber: Anteile, die von wirtschaftlich verbundenen Personen oder Gesellschaften erworben werden, sollen künftig gemeinsam betrachtet werden (multiplikative Durchrechnung auf jeder Ebene). Dadurch wird es deutlich rascher zur Steuerpflicht kommen.

Ausdehnung der Regelungen auf Kapitalgesellschaften: Bisher unterlagen Personengesellschaften der Regelung, dass Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wird, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Sonderregelung soll nun auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet werden. Gleichzeitig wird der Zeitraum auf sieben Jahre verlängert.

Erhöhung des Steuersatzes für Immobiliengesellschaften: Besonders bedeutsam ist die geplante Anhebung des Steuersatzes für Anteilsvereinigungen bei Immobiliengesellschaften auf 3,5 % des gemeinen Werts (=Verkehrswert) der Liegenschaft. Damit wird sowohl der Steuersatz als auch die Bemessungsgrundlage neu gefasst. Der Begriff der Immobiliengesellschaft wird neu im Gesetz definiert: Eine solche liegt dann vor, wenn der Tätigkeitsschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Verwaltung oder Vermietung von Grundstücken besteht.

Erfolgt jedoch eine Anteilsvereinigung oder Umgründung ausschließlich innerhalb des Familienkreises, so beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich 0,5 % vom Grundstückswert, selbst wenn es sich um eine Immobiliengesellschaft handelt.

Einführung des Begriffs der „Personenvereinigung“: Eine wesentliche inhaltliche Neuerung ist die Einführung des Begriffs der „Personenvereinigung“. Darunter versteht der Gesetzgeber Gruppen von Personen- oder Kapitalgesellschaften, die entweder unter einheitlicher wirtschaftlicher Leitung stehen oder aufgrund von Beteiligungsverhältnissen dem beherrschenden Einfluss einer Person unterliegen. Künftig soll auch die Vereinigung von Anteilen an einer solchen Personenvereinigung die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen, unabhängig davon, ob eine steuerliche Unternehmensgruppe vorliegt.